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부동산도 투자, 개인의 성향에 맞게 부동상의 투자 방향도 직접 설계하셔야 합니다.
이번에 말씀드리려고 하는 주제는 부동산 매물이 좋은지 판단하기 위한 조건들을 소개해드리고, 부동산 투자를 결정하는데 어떻게 이 조건들을 적용해야 되는지 설명해 드리고자 합니다.
역세권, 학세권 등
부동산 투자 초보분이거나, 한두번 해보셨거나, 여러번 경험이 있으시거나 모두 들어보셨을 거예요.
이런 조건들이 단순 부동산 투자를 욕구를 상승시키기 위해 억지스럽게 만든 용어들 아니냐, 이런 의견들이 있는데, 맞습니다. 그런데 이런 용어들이 부동산 매물을 판단하는데 다 도움되는 조건들이고 좀더 상세하게 구분되어 있는 조건들이라고 이해하시면 좋을 것 같습니다.
Chapter 1. 부동산 매물이 좋은지 판단하기 위한 조건들에 대해 정리해보겠습니다.
1) 역세권 : 지하철 역과 가까운 매물
가까운 정도는 개인마다 기준이 다르며, 저는 도보 10분이내라고 정의합니다.
2) 학세권 : 학교와 가까운 매물
역시 개인마다 기준은 다르나, 큰 횡단보도 건너지 않고 도보 10분이내라고 저는 정의합니다.
물론 가까울 수록 더 좋은 학세권이라 판단하면 되며, 도보로 이동해야 하는 나이대를 고려하여 초등학교
근접을 진정한 학세권이라 정의합니다. 또한, 지역별로 시스템이 잘 갖춰져 있거나 교육이 좋다고 판단되는
학교와 가까이 있으면 학군이 좋다고도 표현합니다. 따라서, 조건은 학세권+학군 이렇게 보시면 됩니다.
추가적으로 학원 밀집가 근접도 요즘에는 학세권이라 표현하고 있습니다.
3) 스세권 : 스타벅스와 가까운 매물
스타벅스에서는 스타벅스를 입점하기 위해 그 지역의 상권을 면밀히 분석하여 정한다고 하지요.
그렇기 때문에 스타벅스가 위치한 지역은 상권이 그만큼 뛰어나다고 볼 수 있으며,
요즘에는 스타벅스가 위치해 있기에 오히려 상권이 좋아진다라고도 이야기 합니다.
4) 숲세권/팍세권 : 숲/공원이 가까운 매물
이 조건은 사실상 개인차가 심합니다. 산책을 좋아하거나 피톤치드를 좋아하는 분들에게는 중요도가 높은
조건이 될 수 있고, 그 반대일 수도 있을 것 같습니다. 다만, Chapter2에서 설명드리겠지만 부동산 투자는
약간은 마음 아플수도 있지만, 나보다는 남들이 살기 좋은 곳을 선택해야 합니다.
5) 몰세권 : 마트, 백화점이 가까운 매물
온라인 배송을 많이 하게 되는 요즘에 이 조건들도 과연 중요할까 생각이 들 수 있습니다. 저 역시 부동산에
영향은 있는 조건이지만 다른 조건들에 비해 영향도가 크지는 않다고 판단됩니다.
다만, 마트와 백화점이 가까이 있으면 아무래도 주변 환경이 관리되는 효과가 있고 마트 중에서도 이마트,
홈플러스 등 어떤 기업의 마트냐에 따라서도 영향을 미칠 수 있습니다.
6) 한세권 : 한강이 가까운 매물
숲세권/팍세권과 비슷하다고 보시면 되는데요. 한강뷰와는 구분됩니다. 한강뷰는 사실상 한세권 급과는 다른
부동산의 특장점이라고 보시면 됩니다.
7) 직주근접 : 직장이 모여 있는 지역과 근접해 있는 매물
근접이라는 단어가 포함되어 있지만, 직장이 모여 있는 강남, 종로, 여의도, 마곡 등의 지역과 대중교통으로
쉽게 접근할 수 있는 매물도 직주근접이 좋다고 표현합니다.
8) 세대수 : 아파트의 경우 전체 동을 포함하여 지원하는 세대 수
세대수가 크면 관리비도 저렴할 수 있고, 아파트내 동회의도 잘 이루어져 아파트의 관리가 잘 된다라고 판단
할 수 있습니다. 그리고 무엇보다 세대수가 많음으로써 부동산 거래 대상도 많기 때문에 좀더 안정적인
부동산 매물이라고 볼 수도 있습니다.
9) 현관구조 : 현관 밖이 복도식인지, 계단식인지 여부
복도식은 보통 구축이면서 소형평수의 경우 해당되며, 계단식은 엘리베이터를 내리면 2개 세대수가 양쪽에
배치되어 있는 구조입니다. 명확하게 계단식이 좋다고 말할 수 있지만, 다음 조건 설명시 언급되겠지만,
투자 방향에 따라 어쩔 수 없이 계단식을 선택해야 하는 경우도 있습니다.
10) 준공년도 : 아파트가 준공된 년도
매물의 나이라고도 할 수 있습니다. 매물이 오래되면 당연히 아파트내 인프라라던가 건물이 노후될 수도
있지만, 역시 투자 방향에 따라 재건축 또는 리모델링을 바라보고 투자한다면 반대로 기본적으로
준공년도가 어느정도 오래된 매물을 찾는 경우도 있습니다.
패션에도 유행이 있는 것처럼 아파트 준공년도에 따라 외관 등 인테리어의 변화가 있습니다. 조금씩은
다르겠지만, 2000년도 이전 아파트의 경우는 보통 20평대 이하는 복도식이 많습니다.
11) 용적률 : 대지면적에 대한 연면적 합의 비율
세대수의 비해서 대지가 얼마나 넓은지 판단 기준이라고 볼 수 있으며, 보통 동간의 거리 그리고 층수로
대략적인 용적률을 가늠하기도 합니다. 이 조건을 보는 이유는 나중에 재건축/리모델링 선정 시,
용적률이 낮아야 건설사 입장에서도 수익률을 따질때 좋은 조건이 될 수 있습니다.
신축일수록 재건축/리모델링과는 거리가 멀 수 있기에 용적률 기준의 의미가 크진 않겠지만,
부동산이란건 세월의 영향을 받을 수 밖에 없는 거라 신축이라고 해도 용적률을 안볼 순 없습니다.
12) 건폐율 : 대지면적에 대한 건축면적의 비율
즉, 대지면적 중에서 건물이 세워져 있는 면적의 비율입니다. 용적률도 마찬가지이지만, 건페율도
정부에서 제한 수치를 정해놓고 있으며 향후 재건축/리모델링을 고려할 때 어느 정도까지 세대수를
확장할 수 있겠구나 가늠할 수 있는 기준입니다.
Chapter 2. 부동산 방향 설계시 조건들을 어떻게 적용해야 할지 말씀드리겠습니다.
앞서 설명드린 부동산 판단 조건들만해도 12가지 인데, 사실상 설명드리지 않은 조건들도 많고 더 세부적으로 쪼개서
조건들을 정의할 수도 있습니다. 이러한 많은 조건들을 모두 만족한다면 당연 그 매물은 인기가 많을 것입니다. 또한,
그 매물은 앞서 언급하지 않은 조건중에 굉장히 중요도가 높은 조건인 '가격' 조건이 높을 수 밖에 없습니다.즉, 현실적으로 모든 조건들을 충족하는 부동산을 사실상 찾기도 어렵고 찾더라도 저와 같은 일반인의 경우 매매를
하기 어렵습니다.그렇다면 어떻게 해야 하는냐? 조건들 중에 내가 생각하는 우선순위를 정하고 그중에서 필수 조건들만 필터링하여,
부동산을 판단해야 합니다.예를 들어, 저같은 경우 부동산 필수 조건으로 학세권, 팍세권, 세대수 3가지를 정의합니다. 물론 역세권, 몰세권 등 다른
조건들도 충족하면 좋기 때문에 이 3가지를 정의하는데 정말 많은 시간을 투자했고 고민을 많이 했습니다. (욕심^^;;)필수 조건을 정의할 때는 본인의 적극적인지 아닌지 등 투자 성향을 어느 정도 파악해야 하고, 이에 맞춰 3가지는 꼭
필수로 충족해야 한다는 본인만의 논리를 세우면 됩니다. 저같은 경우에는 세대수는 아파트라면 기본적으로 많아야
부동산 거래가 어느 정도 활발하기 때문에 나같은 초보의 경우에는 안전한 매물을 택해야 하므로 필수 조건으로 넣었습니다. 그리고 학세권은 초등학교 자녀를 둔 학부모들은 학교 근처 거주가 굉장히 필요합니다. 즉 이러한 고객군들의
입장을 고려했을 때 학세권(학군)이 좋아야 부동산 거래도 활발하겠구나 판단했습니다. 그리고 숲세권은 사실 개인적인 니즈가 반영되긴 하였으나 이러한 기준들을 정의하는데 무엇보다 가장 중요하게 생각해야할 사항과 연관이 있습니다.부동산은 어쩔 수 없이 투자 대상입니다. 그렇기 때문에 5년뒤 10년뒤 언젠가는 매도를 생각할 수 밖에 없습니다. 다시 말하면, 언제가는 누군가 내가 이번에 매매한 집을 다시 매수해야 하기 때문에 결국에 내가 좋아하는 매물보다는 모수가 많은 남들이 좋아할 만한 매물이어야 좋은 매물이라고 할 수 있습니다. 이점을 반드시 명시하여 본인의 투자 성향에 맞게 부동산 판단 필수 기준을 정의하시기 바랍니다.
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